A dicembre 2025 i prezzi delle nuove abitazioni nelle 70 principali città sono scesi del 2,7% su base annua, con un ulteriore -0,4% mensile, segnando la trentesima contrazione consecutiva. In 58 città su 70 i valori continuano a diminuire, mentre nel mercato dell’usato il calo raggiunge il 7% annuo.

La domanda si è indebolita: famiglie e investitori non considerano più la casa un bene rifugio, complice la diminuzione della popolazione in età lavorativa e il rallentamento della mobilità interna. Nel 2025 le vendite residenziali sono scese dell’8,7%, gli investimenti immobiliari del 17,2% e le nuove costruzioni avviate del 23%. Un settore che, includendo le filiere collegate, vale il 20–25% del pil non può rallentare senza trascinare con sé l’intera economia.

Il modello di crescita degli sviluppatori — debito elevato e anticipi dei compratori — è arrivato al limite. Evergrande resta il simbolo del collasso, con oltre 300 miliardi di dollari di passività; Vanke ne conta circa 50. Ancora più imponente è il debito dei veicoli di finanziamento locali (LGFV), oltre 11 trilioni di dollari, che espone governi locali e banche a rischi crescenti.

Proprio il sistema bancario è oggi uno degli anelli più deboli. Nelle aree rurali, molte banche stanno cercando di vendere centinaia di immobili pignorati attraverso piattaforme d’asta online, spesso con sconti del 20–30%. Ma gli acquirenti non si trovano.

Una revisione delle inserzioni su JD.com mostra un numero crescente di aste giudiziarie andate deserte, lasciando agli istituti un inventario di proprietà difficili da liquidare. Secondo UBS, gli immobili pignorati potrebbero raggiungere 2,43 milioni di unità entro il 2027. Parallelamente aumentano i crediti deteriorati, soprattutto quelli concessi alle piccole imprese, che maturano in un contesto di domanda debole e liquidità scarsa.

L’effetto ricchezza si sta invertendo. Le famiglie cinesi concentrano gran parte del patrimonio nelle abitazioni: la svalutazione dei prezzi erode i bilanci, frena i consumi e rallenta la transizione verso un’economia più trainata dalla domanda interna. Anche gli investitori internazionali si ritirano: fondi come BlackRock e Carlyle hanno ridotto l’esposizione al real estate cinese, spesso accettando perdite significative.

Pechino ha risposto con tagli ai tassi dei mutui, programmi per completare i progetti bloccati e un allentamento delle regole sugli acquisti. Misure utili a contenere l’emergenza, ma insufficienti a risolvere le cause strutturali: eccesso di offerta, debito elevato, fragilità degli enti locali e una fiducia che tarda a tornare. (riproduzione riservata)

* segretario generale della Camera di commercio italiana in Cina