Quando si parla di mercato immobiliare in Cina, l’attenzione viene rivolta immediatamente al segmento residenziale che, come piu volte ribadito, è in forte crisi; ed è di qualche giorno fa la notizia che Country Garden, uno dei dieci più importanti developers, ha denunciato perdite nella semestrale per 6,72 miliardi di dollari americani.

Per contro, il segmento industriale e dei servizi, quale la costruzione di nuovi hotel, sta riportando un certo successo. Infatti, nel segmento cinese il cui mercato rappresentava il secondo nel mondo, come risulta dai dati MSCI (Morgan Stanley Capital Index), vi sono diverse categorie che, accanto a quelle tradizionali, stanno tenendo il passo con una diversificazione conseguente alle attività di “new economy”, nel cui contesto si inseriscono le migliaia di data center che governano questo nuovo mondo impostato sulla innovazione e sulla tecnologia come supporto alla digitalizzazione.

Gli spazi occupati da capannoni, prevalentemente nei parchi industriali per la produzione in pieno boom di veicoli elettrici (nev), vale il 16% delle aree affittate. Nel primo semestre di quest’anno sono stati 3,7 milioni i nev prodotti, con una riconferma quasi certa del trend nel secondo semestre. Inoltre vi è l’esportazione, che sta invadendo i mercati oltre confine: nei primi sette mesi dell’anno sono stati esportati 634 mila nev. 

L’altra categoria è quella dei parchi scientifici, per un totale del 22% degli spazi affittati: sono i luoghi dove fare ricerca scientifica e biomedicale, una delle aree strategiche marcata fermamente dal Governo nell’ultimo congresso di ottobre e ribadita nell’assemblea di marzo.

In questo caso i parchi scientifici garantiscono una sicurezza nel ritorno economico a lungo termine dell’investimento. “La Cina sta cercando di creare il proprio ecosistema di r&d“ dichiara Henry Chin, responsabile della ricerca Asia Pacific di CBRE, una delle maggiori società di promozione immobiliare del mondo, che aggiunge “c’è una correlazione tra le performance dei parchi scientifici e le ambizioni strategiche di Pechino”.

Nei settori tradizionali, quello degli hotel è il più significativo. Il turismo domestico è ripartito e solo gli hotel di Pechino e Shanghai, la capitale con le sue vestigia storiche e la megalopoli con l'appendice di Disneyland, hanno aumentato il tasso di occupazione del 15–20% rispetto al luglio 2019. Nei mesi di luglio e agosto che hanno preceduto la riapertura delle scuole, gli hotel di queste due città erano piene di famiglie con frotte di bambini che correvano nelle halls o nelle sale buffet. L’isola di Hainan è un’altra destinazione gettonata insieme a Chongqing, Chengdu e Hangzhou.

L’altro pilastro tradizionale è quello della logistica, che ancora domina il mercato. La stima è che nelle maggiori città cinesi vi sia un assorbimento nell’anno in corso in termini di spazi coperti del 30% anno su anno pari a 6,5 milioni circa di metri quadrati. L’utilizzo è prevalentemente per l’e-commerce, ma vi è molto interesse per la catena del freddo specialmente per i prodotti ittici sia importati sia dell’itticoltura locale.

Quanto è venuto a crearsi con il divieto di quelli giapponesi in seguito al rilascio delle acque dopo il disastro di Fukushima, faciliterà ancora di più questo segmento. Una domanda robusta sta spingendo l’incremento della domanda rispetto al 2022 con il rischio di avere un più alto inutilizzo degli spazi per i prossimi cinque anni. Solo per un esercizio comparativo i costi al mq/anno in Italia si aggirano intorno a 40 euro; a Shanghai il calcolo per mq/anno è analogo se non più elevato.

Per il retail, la domanda è circoscritta in mall di prima scelta senza prescindere dalla location (caratteristica determinante), ma esiste anche specularmente l’abbandono di centri commerciali aperti una decina di anni fa e ormai ritenuti obsoleti. Duke Zhen, Capo del Retail Service Cina di Cushman & Wakefield, a questo proposito, si riallaccia alla considerazione contenuta nel 14° Piano quinquennale, dove si sostiene che è importante la qualità della vita dei cittadini correlata al concetto di 15-minute community life circle strategy.

Questa formula ha preso piede a Shanghai e sta a significare una vita nei compound dove le persone si muovono facendo attività collettive e beneficiando delle strutture ivi disponibili, come potrebbero essere i malls concept di nuova generazione che includono spazi ricreativi e verde pubblico.

Uno dei casi più interessanti è l’avventura di Suning e dell’acquisto delle quote di Carrefour. Dopo anni Suning ha ormai chiuso molti degli oltre cento supermercati esistenti, altri li sta ridimensionando in funzione del suo specifico core business (elettrodomestici) e per il resto, dove è possibile, riconverte gli immobili in appartamenti.

Quando queste operazioni non sono possibili da un punto di vista economico, l’immobile viene abbandonato portandosi con sè quello che viene definito oggi “consumo di suolo”, con tutte le conseguenze ambientali, tra cui la tracimazione delle acque dovute al climate change.

Infine le locazioni di uffici di grado A, quindi ubicati in nuove costruzioni o ristrutturati in aree primarie con rifiniture di pregio, dovrebbero stabilizzarsi nelle principali città con l’assorbimento netto a fine anno di 5 milioni di metri quadrati. Il costo per mq/giorno è in calo con una domanda che dovrebbe confermarsi.

Per la gestione di questi segmenti immobiliari anche in Cina ha preso forma la formula del Reit (Real estate investment trust), fattispecie giuridiche già utilizzate nei paesi occidentali che consistono in società che possiedono o finanziano beni immobili destinati alle locazioni.

Questa panoramica comunque non può compensare quanto sta avvenendo nel segmento residenziale, ma crea una maggior protezione e stabilità per le attività che diversamente non potrebbero continuare la propria esistenza. (riproduzione riservata)

*presidente di Savino del Bene Shanghai Co. Vive e lavora a Shanghai da 30 anni